1. ตกแต่งแล้วคือแบบไหน
ออฟฟิศ "ตกแต่งแล้ว" (Furnished / Fitted) หมายถึงพื้นที่สำนักงานที่ผู้เช่าก่อนหน้าหรือเจ้าของอาคารได้ตกแต่งภายในไว้แล้ว โดยสามารถแบ่งออกเป็น 2 ระดับหลัก ได้แก่ Fully Fitted ที่พร้อมใช้งานทันทีตั้งแต่วันแรก กับ Semi-Fitted ที่มีโครงสร้างพื้นฐานแต่ยังต้องเพิ่มเติมเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์บางส่วน
การเลือกพื้นที่ตกแต่งแล้วช่วยประหยัดทั้งเวลาและเงินลงทุนเริ่มต้น เพราะไม่ต้องออกแบบ จ้างผู้รับเหมา และรอก่อสร้าง 2-3 เดือน ซึ่งเหมาะอย่างยิ่งกับบริษัทที่ต้องการเริ่มงานเร็ว หรือมีสัญญาเช่าระยะสั้น 1-3 ปีที่ไม่คุ้มกับการลงทุนตกแต่งเอง
2. Fully Fitted vs Semi-Fitted
เปรียบเทียบ 2 ประเภทของพื้นที่ตกแต่งแล้ว เพื่อเลือกระดับที่ตรงกับความต้องการ
พร้อมใช้งานทันที ไม่ต้องซื้ออะไรเพิ่ม
- ✓เฟอร์นิเจอร์ครบ (โต๊ะ เก้าอี้ ตู้)
- ✓ระบบ IT (LAN, WiFi, สายโทรศัพท์)
- ✓เข้าอยู่ได้ทันที (Move-in ready)
- ✓ผนังกั้นห้อง + ห้องประชุม
- ✓ระบบไฟ + แอร์พร้อม
- ✗ตกแต่งเพิ่มเติมยาก
- ✗ดีไซน์อาจไม่ตรงแบรนด์
ราคาเทียบ Bare shell
+20-30% premium
มีโครงสร้างพื้นฐาน ต้องเพิ่มเฟอร์นิเจอร์
- ✓ผนังกั้นห้อง (Partition)
- ✓ระบบแอร์พร้อมใช้
- ✓ปรับแต่ง layout ได้
- ✓ระบบไฟฟ้า + พื้นยกสำเร็จ
- ✗ต้องซื้อเฟอร์นิเจอร์เอง
- ✗ต้องติดตั้งระบบ IT เอง
- ✗ใช้เวลาเตรียม 2-4 สัปดาห์
ราคาเทียบ Bare shell
+10-15% premium
3. ราคาเปรียบเทียบ — ตกแต่งเอง vs เช่าตกแต่งแล้ว
เปรียบเทียบต้นทุนทั้งหมด (Total Cost of Occupancy) ระหว่างการเช่าพื้นที่เปล่าแล้วตกแต่งเอง กับการเช่าพื้นที่ตกแต่งแล้ว สำหรับพื้นที่ 200 ตร.ม. ย่าน CBD
| รายการ | Bare Shell + ตกแต่งเอง | Furnished (Fully Fitted) |
|---|---|---|
| ค่าเช่า/เดือน | ฿600/ตร.ม. = ฿120,000 | ฿780/ตร.ม. = ฿156,000 |
| ค่าตกแต่ง (ครั้งเดียว) | ฿7,000/ตร.ม. = ฿1,400,000 | ฿0 |
| ระยะเวลาตกแต่ง | 2-3 เดือน (เช่าแต่ใช้งานไม่ได้) | 0 วัน — เข้าอยู่ทันที |
| ค่าเช่าช่วงตกแต่ง | ฿120,000 x 2 = ฿240,000 | ฿0 |
| ต้นทุนรวม 2 ปี | ฿4,520,000 | ฿3,744,000 |
| ต้นทุนรวม 5 ปี | ฿8,840,000 | ฿9,360,000 |
สรุป: จุดคุ้มทุน (Break-even) อยู่ที่ประมาณ 3 ปี
ถ้าเช่า น้อยกว่า 2-3 ปี — เลือก Furnished คุ้มกว่า เพราะไม่ต้องจ่ายค่าตกแต่งก้อนใหญ่ + ไม่เสียเวลารอตกแต่ง
ถ้าเช่า มากกว่า 3 ปี — เช่า Bare shell แล้วตกแต่งเองจะคุ้มกว่าในระยะยาว เพราะค่าเช่าต่อเดือนถูกกว่า
4. เหมาะกับใคร
3 กลุ่มที่ควรพิจารณาเช่าพื้นที่ตกแต่งแล้วเป็นพิเศษ
เช่าระยะสั้นไม่คุ้มกับการลงทุนตกแต่ง ฿1-2 ล้าน เลือก Furnished จ่ายค่าเช่าแพงกว่าเล็กน้อย แต่ไม่ต้องจ่ายก้อนใหญ่ทีเดียว และไม่ต้องกังวลเรื่อง reinstatement ตอนคืนพื้นที่
บริษัทที่เพิ่งจะตั้งสำนักงานในประเทศไทยมักไม่มีเครือข่ายผู้รับเหมาและซัพพลายเออร์ การเช่า Furnished ช่วยข้ามขั้นตอนยุ่งยากทั้งหมด เข้าทำงานได้ทันทีที่จดทะเบียนบริษัทเสร็จ
สัญญาเช่าเดิมกำลังจะหมด ต้องหาที่ใหม่ภายใน 1-2 เดือน หรือทีมกำลังเติบโตเร็วและต้องการพื้นที่เพิ่มทันที Furnished office เข้าอยู่ได้ภายใน 2 สัปดาห์หลังเซ็นสัญญา
5. ตัวอย่างพื้นที่ตกแต่งแล้วที่มีว่าง
รายการพื้นที่ตกแต่งแล้วตัวอย่าง ที่กำลังเปิดให้เช่าในปัจจุบัน
Empire Tower ชั้น 18
สาทร · Fully Fitted · พร้อมเข้า
Q House Lumpini ชั้น 22
สาทร · Semi-Fitted · เข้าได้ใน 2 สัปดาห์
Exchange Tower ชั้น 15
อโศก · Fully Fitted · พร้อมเข้า
AIA Capital Center ชั้น 12
พระราม 9 · Fully Fitted · พร้อมเข้า
Sathorn City Tower ชั้น 8
สาทร · Semi-Fitted · เข้าได้ใน 3 สัปดาห์
แสดงเพียงบางส่วน · ข้อมูล ณ เม.ย. 2026 · ราคาอาจมีการเปลี่ยนแปลง
ดูพื้นที่ตกแต่งแล้วที่มีว่าง
เรามีรายการพื้นที่ตกแต่งแล้วทั้ง Fully Fitted และ Semi-Fitted ที่กำลังเปิดให้เช่า อัพเดททุกสัปดาห์
ดูพื้นที่ตกแต่งแล้วทั้งหมด