1. งบประมาณตกแต่ง
งบตกแต่งออฟฟิศในกรุงเทพแตกต่างกันมาก ขึ้นอยู่กับระดับความต้องการ ตารางด้านล่างเป็นช่วงราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของพื้นที่ใช้สอย
| ระดับ | ราคา/ตร.ม. | เหมาะกับ |
|---|---|---|
| Basic | ฿2,000-5,000 | Startup, งบจำกัด, ทีมเล็กที่เน้นประหยัด |
| Mid | ฿5,000-10,000 | SME, ต้องการคุณภาพดี ดูเป็นมืออาชีพ |
| Premium | ฿10,000-20,000+ | บริษัทใหญ่, ต้องการ wow factor, รับลูกค้าบ่อย |
ตัวอย่าง: ออฟฟิศ 100 ตร.ม. ระดับ Mid = งบตกแต่งประมาณ ฿500,000 - ฿1,000,000
2. แต่ละระดับได้อะไรบ้าง
รายละเอียดที่รวมอยู่ในแต่ละระดับงบ เพื่อให้วางแผนได้ตรงจุด
฿2,000-5,000/ตร.ม.
- ✓ทาสีใหม่
- ✓เฟอร์นิเจอร์พื้นฐาน (โต๊ะ เก้าอี้)
- ✓ระบบไฟฟ้าเพียงพอ
- ✓ม่าน/บังแดด
- ✓พื้นกระเบื้อง/ไวนิล
เหมาะ: ทีม 3-5 คน เน้นประหยัด
฿5,000-10,000/ตร.ม.
- ✓ผนังกั้นห้อง (กระจก/ยิปซั่ม)
- ✓เคาน์เตอร์ต้อนรับ (Branded)
- ✓ห้องประชุมกระจก
- ✓เฟอร์นิเจอร์คุณภาพดี
- ✓ระบบ LAN + WiFi
- ✓Pantry พร้อมอ่างล้างจาน
เหมาะ: ทีม 5-15 คน ต้องรับลูกค้า
฿10,000-20,000+/ตร.ม.
- ✓เฟอร์นิเจอร์ดีไซเนอร์
- ✓งานไม้ built-in สั่งทำ
- ✓ระบบ AV ห้องประชุม
- ✓แสงสว่าง Architectural
- ✓วัสดุพรีเมียม (หิน ไม้จริง)
- ✓จ้างสถาปนิก/Interior designer
เหมาะ: ต้องการภาพลักษณ์ระดับ MNC
3. Layout สำหรับทีมเล็ก
ไอเดีย layout สำหรับพื้นที่ขนาดเล็ก 2 รูปแบบที่เห็นบ่อยในกรุงเทพ
Floor Plan
50 ตร.ม.
50 ตร.ม. สำหรับ 5 คน
- Open plan workstation สำหรับ 5 คน
- ห้องประชุมเล็ก 1 ห้อง (4 ที่นั่ง)
- มุม Pantry เล็กๆ ติดผนัง
- ตู้เก็บเอกสาร 1 ชุด
งบตกแต่ง Mid: ประมาณ ฿250,000 - ฿500,000
Floor Plan
100 ตร.ม.
100 ตร.ม. สำหรับ 10 คน
- Open plan workstation สำหรับ 10 คน
- ห้องประชุมกระจก 2 ห้อง (4 + 8 ที่นั่ง)
- Pantry พร้อมเคาน์เตอร์ + อ่างล้างจาน
- เคาน์เตอร์ต้อนรับ
- Server room / ตู้ Rack เล็กๆ
งบตกแต่ง Mid: ประมาณ ฿500,000 - ฿1,000,000
4. สิ่งที่ต้องมี vs ไม่จำเป็น
แยกรายการให้ชัดเจน เพื่อจัดลำดับความสำคัญตามงบที่มี
- ✓
โต๊ะ + เก้าอี้ ergonomic
พนักงานนั่งทำงาน 8+ ชม./วัน ต้องสบาย
- ✓
แสงสว่างเพียงพอ
300-500 lux ที่โต๊ะทำงาน ลดปัญหาสายตา
- ✓
อินเทอร์เน็ตความเร็วสูง
Fiber อย่างน้อย 200/200 Mbps สำรอง 4G
- ✓
ปลั๊กไฟเพียงพอ
อย่างน้อย 2 จุด/คน + เส้นทาง cable ไม่รกตา
- ✓
ห้องประชุมอย่างน้อย 1 ห้อง
สำหรับ call ลูกค้า ประชุมทีม หรือสัมภาษณ์
- ☆
Pantry / มุมกาแฟ
เพิ่มความสะดวก ลดเวลาออกไปข้างนอก
- ☆
Phone booth
บูธเก็บเสียงสำหรับโทรศัพท์/video call
- ☆
Lounge area / โซฟา
พื้นที่ relax หรือประชุมแบบ informal
- ☆
Standing desk
สลับท่าทำงาน ดีต่อสุขภาพ
- ☆
Green wall / ต้นไม้
เพิ่มบรรยากาศ ลด stress ดูดีในรูปถ่าย
5. Timeline ตกแต่งออฟฟิศ
ตารางเวลาโดยประมาณสำหรับการตกแต่งออฟฟิศขนาด 50-150 ตร.ม. ระดับ Basic-Mid
| สัปดาห์ | ขั้นตอน | รายละเอียด |
|---|---|---|
| 1-2 | ออกแบบ | วัดพื้นที่ วาง layout ออกแบบ 3D เลือกวัสดุ |
| 3-4 | สั่งวัสดุ | สั่งเฟอร์นิเจอร์ วัสดุตกแต่ง รอของเข้า |
| 5-6 | ก่อสร้าง | งานระบบ (ไฟ, แอร์, LAN) ผนังกั้น ทาสี ปูพื้น |
| 7-8 | ติดตั้ง + ทำความสะอาด | ติดตั้งเฟอร์นิเจอร์ ระบบ IT ทำความสะอาด ตรวจรับ |
Tip: ระดับ Premium อาจใช้เวลา 10-16 สัปดาห์ เนื่องจากวัสดุสั่งทำและงานไม้ built-in ต้องใช้เวลามากกว่า ควรเริ่มวางแผนตั้งแต่ก่อนเซ็นสัญญาเช่า
6. เจรจากับเจ้าของอาคาร
3 ประเด็นสำคัญที่ควรเจรจาก่อนเริ่มตกแต่ง เพื่อประหยัดค่าใช้จ่ายและป้องกันปัญหาในอนาคต
Rent-free Period (ช่วงไม่เสียค่าเช่า)
ขอช่วง rent-free 1-3 เดือนระหว่างตกแต่ง เพราะยังใช้พื้นที่ทำงานไม่ได้ เป็นเรื่องปกติสำหรับสัญญาเช่า 1 ปีขึ้นไป ยิ่งสัญญายาว ยิ่งมีอำนาจต่อรองมาก
ทั่วไป: สัญญา 1 ปี = rent-free 1 เดือน | สัญญา 3 ปี = rent-free 2-3 เดือน
Landlord Contribution (เจ้าของร่วมออกค่าตกแต่ง)
บางอาคารยินดีออกค่าตกแต่งบางส่วน (Fitout Contribution) โดยเฉพาะอาคารที่มีพื้นที่ว่างมาก หรือสัญญา 3+ ปี ค่าตกแต่งที่เจ้าของจ่ายจะถูกหักคืนจากค่าเช่า หรือเป็นส่วนลดต้นทุน
ทั่วไป: ฿500-1,500/ตร.ม. สำหรับสัญญา 3+ ปี (ไม่ทุกอาคาร — ต้องถาม)
Reinstatement Clause (เงื่อนไขคืนพื้นที่)
ตรวจสอบว่าสัญญาเช่ากำหนดให้คืนพื้นที่ในสภาพเดิม (Bare shell) หรือไม่ ค่ารื้อถอนอาจสูงถึง ฿1,000-3,000/ตร.ม. ควรเจรจาให้ชัดว่า "คืนในสภาพที่เป็นอยู่" (As-is) หรือ "รื้อทั้งหมด"
Tip: ถ้าตกแต่งดี เจ้าของอาจยอมรับ as-is เพราะสามารถเช่าต่อเป็น Furnished ได้
ยังไม่มีที่?
เราช่วยหาออฟฟิศที่ตรงงบตกแต่งของคุณ ทั้ง Bare shell สำหรับตกแต่งเอง และ Furnished ที่พร้อมเข้าอยู่
ปรึกษาฟรี